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15- D- 0898
201 6 年
2 月
9 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
三井不動産株式会社
（
証券コ
ー
ド
：
8801）
【据置】
長期発行体格付
ＡＡ
格付の見通し
安定的
債券格付
ＡＡ
発行登録債予備格付
ＡＡ
国内ＣＰ格付
Ｊ−１＋
■
格付事由
(1)
業界トップの営業収益を誇る総合不動産会社。都心
5
区を中心としたオフィスビル、
「ららぽーと」に代
表されるような商業施設などの賃貸事業を主力事業としている。加えて、個人向け住宅や投資家向けの分
譲事業、仲介・コンサルティングや管理受託などのマネジメント事業など幅広く事業を展開している。そ
れぞれが高い競争力を有し、強固な事業ポートフォリオを構築している。
(2)
収益は引き続き過去最高水準となっており、当面その水準を維持できるとみている。また、賃貸事業の収
益力強化に伴い、収益基盤の安定度も増している。財務構成は大きく改善しており、その余裕度は大きい。
今後 3 年間で国内だけでなく海外でも積極的な投資を進める方針であるものの、財務構成が悪化する懸念
は小さいと考える。以上を勘案し、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3)
16/ 3 期営業利益は
1, 950 億円（前期比
4. 8％増）と
5 期連続増益、2 期連続の最高益更新となる見通し。
主力の賃貸事業が増益に転じる上、分譲事業やマネジメント事業も底堅く推移する見込みである。今後は、
マンション分譲事業の外部環境に先行き不透明感が増していることや一部マンションの施工不具合の影響
に留意する必要はあるが、17/ 3 期以降も全体の営業利益は強含みで推移すると予想される。
(4)
財務基盤の強化が進んでいる。15/ 3 期末の自己資本比率 36. 9％、ネット D/ E レシオ 0.99 倍と良好な水準
にある。財務バ ッファーとなる保有不動産 の含み益も厚い。 15
年
5
月に公表された中期経営計 画では
16/ 3 期∼18/ 3 期の 3 年間で国内設備投資 5, 500 億円、国内販売用不動産 1 兆 3, 000 億円、海外投資 5, 500
億円と積極的な投資が計画されている。一方で健全性を意識した財務運営方針に変更はなく、資金回収も
進めることで一定の財務水準を確保する見込みである。投資と資金回収のバランスを注視していく。
（担当）窪田
幹也・里川
武
■
格付対象
発行体：三井不動産株式会社
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 33 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2008 年 5 月 30 日 2018 年 5 月 30 日 1. 915% AA
第 34 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2009 年 6 月 3 日 2019 年 3 月 20 日 2. 085% AA
第 35 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2009 年 7 月 24 日 2019 年 6 月 20 日 1. 719% AA
第 36 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2009 年 9 月 10 日 2019 年 9 月 10 日 1. 629% AA
第 37 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
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対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 38 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2010 年 4 月 22 日 2020 年 3 月 19 日 1. 497% AA
第 39 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2010 年 7 月 23 日 2020 年 6 月 19 日 1. 191% AA
第 40 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2010 年 9 月 3 日 2020 年 6 月 19 日 1. 061% AA
第 41 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2011 年 1 月 28 日 2020 年 12 月 18 日 1. 324% AA
第 42 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2011 年 3 月 18 日 2030 年 12 月 20 日 2. 302% AA
第 43 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2011 年 6 月 21 日 2021 年 6 月 18 日 1. 272% AA
第 44 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2011 年 9 月 6 日 2021 年 9 月 6 日 1. 173% AA
第 45 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2012 年 5 月 24 日 2022 年 5 月 24 日 0. 997% AA
第 46 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2012 年 8 月 30 日 2022 年 8 月 30 日 0. 964% AA
第 47 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2013 年 3 月 15 日 2032 年 12 月 20 日 1. 954% AA
第 48 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
100 億円 2013 年 8 月 2 日 2033 年 8 月 2 日 2. 045% AA
対象 発行予定額 発行予定期間 予備格付
発行登録債 2, 000 億円 2015 年 4 月 1 日から 2 年間 AA
対象 発行限度額 格付
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格付提供方針に基づく
その他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 2 月 4 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：島田 卓郎
主任格付アナリスト：窪田 幹也
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本 件 信 用 格 付の 付 与 にか か る方 法 の 概 要 は、 J C R の ホ ー ムペ ー ジ （ http:/ / www. jcr. co. jp） の 「 格 付 方針 等 」 に 、
「コーポレート等の信用格付方法」（2014 年 11 月 7 日）、「不動産」（2011 年 7 月 13 日）として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 三井不動産株式会社
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■用語解説
予備格付：予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には 当該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
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